Die Immobilienbranche ist konfrontiert mit tiefen Zinsen, Wohnungsknappheit auf der einen und Leestand auf der anderen Seite sowie mit der Digitalisierung. Wir sprachen mit der Geschäftsleitung der Regimo Basel AG über diese Zeit, in der es darum geht, alte Grundsätze zu pflegen, sich aber gleichzeitig nicht vor dem digitalen Wandel zu verschliessen.
Seit über 20 Jahren betreut die Regimo Basel AG Mietwohnungen, Geschäftsflächen, Stockwerkeigentum und Verkaufsmandate in der ganzen Nordwestschweiz. Bei gebietsübergreifenden Mandaten arbeitet sie eng mit den sechs anderen Gesellschaften der Regimo zusammen. Das Unternehmen setzt auf langjährige Kundenbeziehungen und legt Wert darauf, die Kunden zu kennen und auf deren Bedürfnisse individuell eingehen zu können. Mittlerweile betreut die Regimo Basel circa 8 000 Objekte im Portfolio, doppelt so viele wie noch vor zehn Jahren. Im Interview sprachen wir mit der neuen Geschäftsführerin Fernanda Balducci und dem ehemaligen Geschäftsführer Hanspeter Rudin über die aktuelle Lage im Wohnungsmarkt und die Zukunftspläne der Regimo Basel unter der neuen Geschäftsleitung.
«Geschäftsführer»: Im Jahr 1995 wurde die MUKI-Treuhand AG in Regimo Basel AG umbenannt. Wie hat sich der Immobilienmarkt von Mietwohnungen seitdem verändert?
Hanspeter Rudin: In den 80er-Jahren existierten in den Liegenschaften und bestehenden Bauten sehr viele Klein- und Kleinstwohnungen, und es herrschte ein deutliches Überangebot. Um das Überangebot zu korrigieren, konzentrierte sich die Bautätigkeit darauf, grössere Wohnungen zu schaffen. Seit 2005 nimmt der Bedarf an Grosswohnungen wieder ab. Ausserdem hat die bis heute anhaltende Tiefzinsphase die Investitionstätigkeiten in Neubauten, sowohl in den Städten wie auch in den Agglomerationsgemeinden, stetig zugenommen. Wir beobachten deshalb seit einigen Jahren eine Erhöhung der Leerstände sowohl im Neubaubereich als auch bei Bestandesbauten. Die Konkurrenz an vergleichbaren Objekten ist gross, und die Mieter informieren sich genau über das bestehende Angebot. Investoren tun deshalb gut daran, die vorhandene Nachfrage im angebotenen Segment zu studieren und ihr Produkt daran auszurichten.
Zwar ist immer wieder von Leerstand die Rede, aber in den Grossstädten wie Basel herrscht noch immer Wohnungsnot …
Fernanda Balducci: Die Fläche der Stadt Basel ist grundsätzlich bebaut, und es gibt nicht mehr viel Potenzial für grössere, zusammenhängende Areale. Dies führt dazu, dass der private Investor Erweiterungen beziehungsweise Aufstockungen lediglich unter den gesetzlichen Rahmenbedingungen planen kann. Als Regimo Basel können wir die Rahmenbedingungen nicht verändern. Wir unterstützen allfällig politische Vorstösse durch Mitgliedschaften in Verbänden wie zum Beispiel SVIT und Hauseigentümerverband.
Hanspeter Rudin: Der politische Prozess oder Wille ist entscheidend, was in Basel-Stadt in den nächsten 15 bis 20 Jahren passiert. Wir haben nur noch wenige Neubaugebiete, Erlenmatt ist eines gewesen, das Hafenareal und Lysbüchel sind weitere. Wenn die Zuwanderung in die Stadt anhält, so wird die angespannte Situation in gewissen Segmenten anhalten oder sich noch stärker akzentuieren, ausser man schafft politische Rahmenbedingungen für das Verdichten oder das Aufstocken.
Fernanda Balducci: Im Moment geht die Tendenz eher in umgekehrte Richtung.
Was genau meinen Sie?
Fernanda Balducci: Durch die angenommene Wohnschutzinitiative muss man aufpassen, dass Basel-Stadt nicht zum Museum wird. Wir haben Verständnis, dass man gewisse Teile der Bevölkerung schützen will. Aber wenn in einer Stadt wie Basel weiterhin Wohnungen entstehen sollen, dürfen sich die politischen Rahmenbedingungen nicht weiter verschlechtern. Eine zu einseitige Umsetzung der Wohnschutzinitiative könnte verheerende Folgen haben. In der Westschweiz kann man gut sehen, was passiert, wenn der Markt überreguliert wird.
Sie haben die Tiefzinsphase und Wohnungsknappheit bereits angesprochen. Mit welchen weiteren Herausforderungen sehen Sie sich heute konfrontiert?
Fernanda Balducci: Die Digitalisierung und technologischen Entwicklungen generieren neue Geschäftsprozesse, und neue Anbieter drängen sich auf den Markt. Dies ergibt auch Chancen. Das Berufsbild des Bewirtschafters wird sich dank Automatisierung der Prozesse langfristig wandeln. Durch Automatisierung der Routinearbeiten hat der Bewirtschafter der Zukunft mehr Zeit, sich um die strategischen Belange der Eigentümer zu kümmern und mehr Freiraum, mit dem Mieter in Kontakt zu treten. Ich kann mir gut vorstellen, dass diese Transformation das Aufgabengebiet des Bewirtschafters aufwertet. Aktuell leidet die Branche unter Nachwuchsmangel. Die Digitalisierung könnte dazu beitragen, dass neue Berufsbilder im Immobilienbereich geschaffen werden und die Aufgaben vielseitig und abwechslungsreich bleiben.
Wie weit sind Sie mit der Digitalisierung schon fortgeschritten? Viele Ältere haben Angst davor, Jüngere finden es spannend …
Vor einem Jahr haben wir diverse Projekte gestartet, und im März dieses Jahres haben wir eine Mieter-App lanciert – die RegimoApp. Wir haben ausgewählte Liegenschaften mit der App ausgestattet, Factsheets verteilt und unsere Mieter dazu motiviert, sich in der App zu registrieren. Wir stellen fest, dass sich unterschiedliche Personen registrieren – sowohl ältere als auch jüngere.
Hanspeter Rudin: Es ist ein weiterer Kommunikationskanal. Mieter- App, E-Mail, Postverkehr und Telefon – damit decken wir die ganze Bandbreite der Kommunikationsmöglichkeiten ab. Wir versuchen, mit den neueren Kanälen auf die jüngeren Bewohner zuzugehen, hängen aber die Älteren nicht ab, indem wir die anderen Mittel kappen.
Kommunikation ist wichtig, schliesslich agiert die Regimo AG als Schnittstelle zwischen Eigentümern und Mietern. Wie schaffen Sie es, beide Seiten zufriedenzustellen?
Die Philosophie der Regimo Basel basiert auf der Pflege von partnerschaftlichen Beziehungen. Wir sehen unsere Mieter genauso als Kunden wie unsere Eigentümer. Denn der Eigentümer kann nicht ohne Mieter und der Mieter kann nicht ohne Eigentümer. Es geht nur zusammen. Bei Mietstreitigkeiten versuchen wir immer, zuerst einen Konsens zu finden, bevor wir rechtliche Schritte unternehmen. Wir haben die Erfahrung gemacht, dass unsere Vorschläge häufig zu einer akzeptablen Lösungsfindung verholfen haben.
Frau Balducci, Sie haben am 1. April die Geschäftsleitung der Regimo Basel übernommen und Herrn Rudin abgelöst. Was können wir in nächster Zeit von der Regimo Basel erwarten?
Fernanda Balducci: Ich bin ja nicht ganz neu bei der Regimo. Im Oktober 2017 bin ich als Teamleiterin bei Regimo Basel eingestiegen – jedoch bereits mit dem Fokus, die Geschäftsführung zu übernehmen. Die Übernahme ist ein fliessender Prozess. Die Firma ist seit der Gründung solide und stetig gewachsen und das soll auch so bleiben. Auch wir stellen uns den Herausforderungen der Digitalisierung. Vor einem Jahr haben wir den Digitalisierungsprozess gestartet und verschiedene Projekte lanciert. In den nächsten zwei Jahren werden wir die Kreditorenverarbeitung automatisieren, und die Papiere in den Aktenschränken und Ordnern werden dann Geschichte sein. Unsere Immobiliensoftware lösen wir durch die neuste Version ab. Das hört sich einfach an; die Digitalisierung ist aber mit einem grossen Arbeitseinsatz verbunden; Prozesse müssen umgestellt und Abläufe vereinfacht werden. Langfristig rechnen wir jedoch mit einer Effizienzsteigerung.
