VON CHRISTIAN ITEN
EXPERTEN BEURTEILEN AUSWIRKUNGEN DER BASLER WOHNSCHUTZBESTIMMUNG UNTERSCHIEDLICH
Das Investieren in Immobilien kann eine lukrative und stabile Anlagemöglichkeit darstellen, birgt jedoch auch zahlreiche Risiken und Herausforderungen. Experten erklären, worauf beim Anlegen in Immobilien zu achten ist und welche Hürden sich mit dem Wohnschutz in Basel-Stadt aufgetan haben.
In einem wirtschaftlichen Umfeld, das durch die geopolitisch weiterhin angespannte Lage einige Unsicherheiten birgt, gewinnen langfristige und stabile Anlagemöglichkeiten an Beliebtheit. Hierzu gehören auch Investitionen in Immobilien. Für die Region Basel hat sich die Situation auf dem Immobilienmarkt wegen der Basler Wohnschutzbestimmung zumindest im Stadt-Kanton markant verändert. Seit dem 28.Mai 2022 ist in der Stadt Basel das neue Gesetz in Kraft. Es hat bei einer Leerstandsquote von weniger oder gleich 1.5 % unter anderem zur Folge, dass für die Sanierung, den Umbau oder den Abbruch und Ersatzneubau von Wohnraum eine zusätzliche Bewilligungspflicht mit Mietzinskontrolle gilt.
Die Leerwohnungszählung für Basel-Stadt per Juni 2023 ergab einen Leerstand von 1.1 %, 2022 betrug er 1.2 %. Deshalb greift das neue Gesetz und Immobilieninvestoren müssen sich wohl oder übel danach richten. Auf den ersten Blick müsste man davon ausgehen, dass die neuen Regelungen für die Immobilienbesitzer und Investoren erhebliche Nachteile bringen. Allerdings möchten viele Immobilienexperten die Situation in Basel nicht schlechtreden, vielleicht auch nicht ganz uneigennützig.
«Der Immobilienmarkt in der Region Basel zeigt eine dynamische Entwicklung, geprägt von stabilen Preisen und einer wachsenden Nachfrage nach nachhaltigen und technologisch fortschrittlichen Wohnlösungen», sagt Davy Hess, Geschäftsinhaber von Engel & Völkers Nordwestschweiz. Die aktuellen Trends deuten aus Sicht des Experten darauf hin, dass der Markt weiterhin herausfordernd bleibt, jedoch auch zahlreiche Chancen für Investoren und Entwickler bereithalte, die sich den modernen Anforderungen und Bedürfnissen der Käufer und Mieter anpassen können. «Während Mietpreisbegrenzungen die kurzfristigen Renditen möglicherweise beeinflussen, bieten langfristige Mietverhältnisse und Investitionen in qualitativ hochwertige und gut gelegene Immobilien stabile Ertragsmöglichkeiten», sagt Davy Hess.
NACHHALTIGKEIT WIRD BEIM BAUEN
UND SANIEREN WICHTIGER
Der Trend, sich beim Bauen und Sanieren von Immobilien nach den Prinzipien der Nachhaltigkeit leiten zu lassen, scheint in der Branche weiter an Fahrt aufzunehmen. Aus Sicht des Immobiliendienstleistungsunternehmens Engel & Völkers ist es ungeachtet der Basler Wohnschutzbestimmungen notwendig, Gebäude energieeffizient zu bauen und, wo sinnvoll, zum Beispiel auch Solarstrompanels auf den Dächern anzubringen. Solche Investitionen seien finanziell lohnenswert wie auch notwendig, um jetzigen sowie zukünftigen regulatorischen Anforderungen gerecht zu werden.
Ähnlich sieht es Karl Flubacher, Geschäftsleiter Nordwest- und Westschweiz des VZ Vermögenszentrums. «Für Immobilieninvestoren sind Nachhaltigkeits- und Energielabels zunehmend zentrale Faktoren. Das führt dazu, dass die Nachfrage nach Immobilien, die hinsichtlich Energieeffizienz auf dem neuesten Stand sind, deutlich zugenommen hat», sagt Flubacher. Auch die Mieter seien anspruchsvoller geworden und würden die Nebenkosten wesentlich kritischer hinterfragen als in der Vergangenheit. Dies erhöhe den Druck auf den Hausbesitzer, die Energieeffizienz der Immobilie zu verbessern.
ENERGETISCHE SANIERUNG LOHNT
SICH NICHT IN JEDEM FALL
Allerdings räumt Flubacher auch ein, dass eine energetische Sanierung oder die Anbringung von Solarpanels je nach Einzelfall beurteilt werden müsse. «In der Praxis lohnen sich solche Sanierungen nicht in jedem Fall. Das hängt von der Höhe der Subventionen ab», sagt der Experte vom VZ Vermögenszentrum. Dem Immobilienbesitzer stelle sich auch immer die Frage, ob dessen Mieterinnen und Mieter tatsächlich bereit sein dürften, nach einer energetischen Sanierung höhere Mieten zu bezahlen, so Karl Flubacher.
Das Investieren in Immobilien kann eine lukrative und stabile Anlagemöglichkeit darstellen, birgt jedoch auch zahlreiche Risiken und Herausforderungen. Um erfolgreich in Immobilien zu investieren, sind umfassende Kenntnisse und eine sorgfältige Planung unerlässlich.
LAGE EINER IMMOBILIE BESONDERS WICHTIG
Für Kleinanleger sei die Lage einer Immobilie einer der wichtigsten Faktoren für die Wertentwicklung, sagt Davy Hess von Engel & Völkers. «In der Region Basel sind besonders zentrale Lagen und gut angebundene Quartiere und Gemeinden begehrt», erklärt er. Bereiche mit guter Infrastruktur sowie die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln und attraktiven Freizeitmöglichkeiten versprechen eine hohe Nachfrage und stabile Mieteinnahmen, so der Experte.
Auf der anderen Seite müssten auch der Zustand der Immobilie und notwendige Sanierungen sorgfältig geprüft werden, führt Davy Hess aus. In Basel-Stadt spiele bei Mehrfamilienhäusern mit Renovationsstau der Basler Wohnschutz eine grosse Rolle. Renovationskosten sollten gegenüber den aktuellen Mietzinseinnahmen sowie dem Potenzial einer Liegenschaft analysiert werden, um eine fundierte Entscheidung zu treffen.
IMMOBILIENPORTFOLIO ZUR ABSICHERUNG DIVERSIFIZIEREN
Grossanlegern rät Engel & Völkers, das Immobilienportfolio zu diversifizieren, um Risiken zu minimieren. Dies kann durch den Erwerb von unterschiedlichen Immobilientypen erreicht werden. Eine kontinuierliche Beobachtung der Markttrends und der geplanten Bauprojekte sei unerlässlich. Auch brauche es ein professionelles Immobilienmanagement. Weil das Mietrecht, Steuerregelungen sowie auch gesetzliche Regulierungen den Immobilienmarkt beeinflussen können, sei eine enge Zusammenarbeit mit Rechts- und Steuerberatern ratsam.
Aus Sicht des VZ Vermögenszentrums lohnen sich Immobilien für Grossanleger vor allem dann, wenn man deren Bewirtschaftung professionell betreiben kann. Das ist dann der Fall, wenn man aus den Mietzinseinnahmen eine oder mehrere Personen anstellen kann, welche die Verwaltung übernehmen. Besitzt ein Grossanleger mehrere Renditeliegenschaften, kann es unter anderem aus steuerlichen Überlegungen sinnvoll sein, diese nicht im Privatvermögen zu belassen, sondern sie in eine Immobilien-Aktiengesellschaft auszugliedern.
«FÜR KLEINANLEGER SIND IMMOBILIEN
EIN KLUMPENRISIKO»
«Für Kleinanleger lohnen sich Immobilien als Kapitalanlage in den wenigsten Fällen», sagt Karl Flubacher vom VZ Vermögenszentrum. «Heute kostet ein Haus schnell einmal 1.5 Millionen Franken. Für viele Anleger ist ein solcher Betrag ein grosses Klumpenrisiko, zumal man sich massiv einem Zinsrisiko aussetzt, das unter Umständen die erwartete Rendite deutlich verringern kann», warnt Flubacher.
Je nach Ausgangslage könne es deshalb sinnvoller sein, an der Börse in kollektive Immobilienanlagen indirekt zu investieren. So sei man breit diversifiziert. Alternativ biete sich auch der Kauf von Immobilienaktien an. Allerdings müsse man sich bewusst sein, dass man hiermit ein entsprechendes Einzeltitelrisiko eingehe. «Der Vorteil von Wertschriftenlösungen ist, dass man kleinere Beträge investieren kann und diese Anlagen viel einfacher und günstiger als gesamte Immobilien veräussert werden können. Bei Immobilien fallen Nebenkosten und verschiedene Steuern an, Kursgewinne bei Wertschriften sind hingegen steuerbefreit», sagt Karl Flubacher vom VZ Vermögenszentrum.
Die Frage, wie sich der Basler Wohnschutz auf die Renditen von Liegenschaften in der Stadt Basel auswirkt, kann zum heutigen Zeitpunkt noch nicht abschliessend beantwortet werden. Professor Donato Scognamiglio verweist darauf, dass die Renditeliegenschaften in Basel-Stadt im Jahr 2023 erstmals seit der Schweizer Immobilienkrise vor rund 25 Jahren Wertkorrekturen verzeichneten. Diese seien aber primär bedingt durch den Zinsanstieg und in etwas kleinerem Umfang auch in anderen Regionen der Schweiz beobachtbar.
Die Wertminderung der Immobilien in der Stadt Basel betrug im letzten Jahr 0.1 % Dies zeigte die Analyse, die Scognamiglio gemeinsam mit der Basler Kantonalbank (BKB) vornahm. Zum Vergleich: In den zehn Jahren davor konnten sich Eigentümerinnen und Eigentümer von Wohngebäuden Jahr für Jahr über eine Wertsteigerung von rund 3.7 % freuen.
«BASLER WOHNSCHUTZ MINDERT
INTERESSE AN SANIERUNGEN»
Donato Scognamiglio findet denn auch einige Kritik an der Basler Wohnschutzregelung. «Jede Massnahme, welche den Handlungsspielraum eines Eigentümers oder Investors stark einschränkt, wird sich auf die zukünftige Miete beziehungsweise auf den Netto-Cashflow auswirken. Mit dem aktuellen Wohnschutz hat kaum jemand ein Interesse, die Liegenschaft zu sanieren. Diese Investitionen in Sanierungen würden nämlich zu einer Verschlechterung der Rendite führen», erklärt der Präsident des Verwaltungsrats der IAZI AG. Scognamiglio erwartet, dass es künftig weniger Sanierungen geben wird und der Gebäudepark veraltet, was sich natürlich auch auf das Gesamtbild der Stadt auswirken kann.
Da bleibt vielleicht ein Trost, dass es für Investitionen auch noch einige Alternativen gibt. Nicht gemessen am
Investitionsbetrag, sondern an der generellen Beliebtheit, hat eine Studie der Universität St. Gallen (HSG) in Zusammenarbeit mit Edelmetallhändler philoro gezeigt, dass Gold die beliebteste Anlageform der Schweizerinnen und Schweizer ist.
VORABVISUALISIERUNGEN SOWIE FOTOGRAFIE UND BEWEGTBILD FÜR IMMOBILIEN
Bei der Planung, Realisation oder dem Verkauf von Immobilien spielen heutzutage Vorabvisualisierungen und natürlich auch die ansprechende Präsentation von neu gebauten oder bestehenden Immobilien anhand von Fotos oder Bewegtbildern eine grosse Rolle. Die Bildagentur Xen-on ist für professionelle Fotos, Bildbearbeitungen und Videos seit Jahren sehr gut verankert. 360-Grad-Bilder sind momentan im Trend, genauso wie Aufnahmen aus der Vogelperspektive mittels Drohneneinsatz. Aber auch 3-D-Visualierungen/-Animationen/-Renderings sind eine Spezialität von Xen-on. Auf der Xen-on-Website sind jetzt gleich mehrere Referenzbeispiele einsehbar.
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