Mit Wohnstadt zu mehr Wohnraum und weniger CO₂
Es gibt für die aktuelle Nachfrage zu wenig Wohnungen. Der Trend zu mehr Wohnfläche pro Kopf scheint zwar gebrochen, doch die demografische Entwicklung und der Anstieg von Kleinhaushalten führen weiterhin zu einem Mehrbedarf an Wohnraum. Seit der vom Stimmvolk beschlossenen Revision des Raumplanungsgesetzes von 2013 ist das Bauen auf der grünen Wiese vorbei. Die zögerliche Umsetzung in den kommunalen Zonenreglementen und der Volkssport «Baueinsprache» behindern die gewünschte Innenentwicklung. Ersatzneubauten nach «Entmietung», das heisst nach Leerkündigung, sind gesellschaftlich nicht mehr erwünscht und nur noch in Ausnahmefällen machbar – vor allem nicht in Basel mit den strengen Wohnschutzbestimmungen und komplizierten Verfahren. Und zu guter Letzt ist dem Umstand Rechnung zu tragen, dass die Bauwirtschaft für 80 Prozent aller Abfälle verantwortlich ist und einen übermässig grossen CO₂-Fussabdruck hinterlässt.
All dies bremst den Wohnungsbau. Wie kann Wohnraum erstellt werden, ohne bisherige Wohnende zu verdrängen und das Klima beziehungsweise die Umwelt nicht unnötig zu belasten? Die Bau- und Immobilienbranche ist gefordert. Es braucht neue Rezepte. Und diese brauchen etwas Übung!
Eine mögliche Lösung sind Erweiterungen, Aufstockungen und Umnutzungen im Bestand. Das ist eigentlich nichts Neues: Über Jahrhunderte wurden Bauten immer wieder aufgestockt, erweitert und neuen Nutzungen angepasst. Man musste den bestehenden Werten Sorge tragen. Erst in den letzten Jahrzehnten wurde der Neubau zur Standardlösung. Prozesse, Bauabläufe, aber auch Baunormen und -gesetze sind für den Neubau auf der grünen Wiese oder dem leergeräumten Grundstück optimiert. Die Wohnstadt Bau- und Verwaltungsgenossenschaft hat vielfältige Erfahrungen in Umnutzungen und Erweiterungen des Wohnungsbestands.
Zum Beispiel wurde vis-à-vis der Kaserne an der Klybeckstrasse vor einigen Jahren eine 120-jährige Liegenschaft mit zwei neuen Wohnungen auf dem Dach ergänzt. Sanierung und Ergänzung erfolgten in bewohntem Zustand. Die bestehenden Wohnungen erhielten Nasszellen in der Wohnung (statt WC im Treppenhaus) und die Mieten blieben günstig.
In Binningen konnte Wohnstadt durch den Wiederaufbau einer Brandruine vier attraktive Wohnungen auf einem nicht einmal 300 Quadratmeter grossen Minigrundstück realisieren. Bei einer Neubaulösung wäre gesetzlich nur ein kleines Einfamilienhaus möglich gewesen.
120-jährigen Liegenschaft vis-à-vis der Kaserne ergänzt.
In Riehen wurde das Alters- und Pflegeheim Dominikushaus neu gebaut. Die bestehenden Bauten aus den 60er-Jahren vermochten den Anforderungen an ein Pflegeheim nicht mehr zu genügen. Statt die noch nicht einmal 60 Jahre alte Bausubstanz abzubrechen und zu entsorgen, hat Wohnstadt den Bestand zu 39 Wohneinheiten umgenutzt und dabei viele Bauteile wieder eingesetzt.
Als nächstes Bauvorhaben kann Wohnstadt in Birsfelden einen Gewerbebau in 30 Wohneinheiten umnutzen. Der ehemalige Gewerbebau hinter der ehemaligen Gemeindeverwaltung an der Hardstrasse wird ergänzt von zwei Neubauten mit weiteren 70 Wohnungen, welche durch drei Genossenschaften realisiert werden.
Zugegeben: Diese Projekte sind nur ein Tropfen auf den heissen Stein. Aber viele weitere Umnutzungs- und Erweiterungsprojekte machen Hoffnung. Die Immobilien- und Bauwirtschaft lernt – Monat für Monat, Projekt für Projekt – dazu. Was haben wir aus solchen Projekten schon gelernt?
- Es hilft «mit» und nicht «gegen» die Häuser zu bauen. Das braucht etwas mehr Fantasie. Es resultieren interessante Produkte und weniger «08/15»-Wohnungen.
- Der Planungsaufwand ist höher und die Projekte sind etwas kleiner. Es muss mit einem höheren Honoraranteil kalkuliert werden.
- Handwerker und Unternehmer aus dem Baugewerbe sind gefordert. Die heute üblichen Produkte, Konstruktionen und Prozesse passen nicht immer. Hier eröffnen sich neue Geschäftsfelder für findige Unternehmerinnen und Unternehmer.
- Bewohnte Baustellen sind für die Wohnenden und die Handwerker anstrengend (Dreck, Lärm, Provisorien, Strom- und Wasserunterbrüche et cetera). Nach den Baumassnahmen ist die eigene Wohnung in vertrauter Umgebung in aller Regel dafür umso besser.
- Baugesetze, Zonenvorschriften und Normen sind grossmehrheitlich für Neubauten geschrieben worden. Hier müssen Gesetzgeber, Verbände und Verwaltung unbedingt nachjustieren.
Die Klagen über zu aufwendige Bewilligungsverfahren und zu viele Vorschriften sind nicht ungerechtfertigt. Trotzdem soll und muss Wohnraum entstehen. Dabei hilft Fantasie und Durchhaltewille. Auch Neubauten können immer noch sinnvoll sein. Es gibt aber in unserem gebauten Umfeld viele Gebäude, welche sich für Wohnen gut eignen und nicht mehr unbedingt für andere Nutzungen gebraucht werden. Daran sollten wir arbeiten, für eine lebenswerte Stadt mit ihren Menschen, mit weniger negativen Folgen für die Umwelt. Wohnstadt tut dies in jedem Fall.
Die Wohnstadt Bau- und Verwaltungsgenossenschaft ist mit über 800 eigenen Wohnungen in 40 Liegenschaften und Siedlungen einer der grossen gemeinnützigen Wohnbauträger in der Region Basel. Neben eigenen Bauten betreut Wohnstadt die Immobilienbestände weiterer Genossenschaften und anderer Immobilienbesitzer. Dazu kommen Beratungsdienstleistungen in Bau- und Immobilienfragen.